OLG Brandenburg: Auslegung einer Belastungsvollmacht (fehlende Erwähnung von § 800 ZPO unschädlich)

OLG Brandenburg erleichtert Praxis bei Belastungsvollmachten (§ 800 ZPO)

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat mit Beschluss vom 23. September 2025 (Az. 5 W 120/24) eine praxisrelevante Entscheidung zur Auslegung von Belastungsvollmachten getroffen. Das Gericht sorgt für Klarheit bei der Bestellung vollstreckbarer Grundpfandrechte und schafft damit mehr Rechtssicherheit im Grundbuchverfahren.

Ausgangspunkt: Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten

In einem Kaufvertrag war folgende Belastungsvollmacht enthalten:

„Die Veräußerin erteilt dem Erwerber Vollmacht, Grundpfandrechte in beliebiger Höhe und mit beliebigen Nebenleistungen, auch in vollstreckbarer Form, zu Lasten des Vertragsgegenstandes zu bestellen sowie Zweckbestimmungs- und Grundbucherklärungen abzugeben.“

Der Erwerber bestellte daraufhin eine Grundschuld, die gemäß § 800 ZPO vollstreckbar sein sollte. Das Grundbuchamt (GBA) hielt die Vollmacht jedoch für nicht ausreichend. Begründung: Der Umfang der Vollmacht sei eng auszulegen, und „vollstreckbar“ bedeute nicht zwingend „nach § 800 ZPO vollstreckbar“.

Die Entscheidung des OLG Brandenburg

Das OLG Brandenburg widersprach dieser engen Auslegung. Nach seiner Ansicht umfasst die Formulierung „vollstreckbar zu Lasten des Vertragsgegenstands“ auch die Vollstreckbarkeit nach § 800 ZPO. Das Gericht unterscheidet ausdrücklich zwischen der Unterwerfung in das gesamte Vermögen und der Unterwerfung in den Grundbesitz. Zudem berücksichtigt es die Interessenlage der Vertragsparteien und den praktischen Bedeutungsgehalt der Formulierung.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung ist im Ergebnis praxisfreundlich und zu begrüßen, wenngleich nicht völlig zweifelsfrei. Aufgrund der komplexen Dogmatik des § 800 ZPO kann es theoretisch Fälle geben, in denen eine Unterwerfung nur wegen des dinglichen Anspruchs (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) erfolgt, ohne eine ausdrückliche Unterwerfung nach § 800 ZPO.
In der Vertragsgestaltung sollte daher weiterhin klar und ausdrücklich festgehalten werden, dass Grundpfandrechte gemäß § 800 ZPO vollstreckbar sein sollen.

Hinweis für die notarielle Praxis

Das Grundbuchamt stützte seine Entscheidung auf eine ältere Rechtsprechungslinie, wonach eine Vollmacht zur Veräußerung eines Grundstücks nicht automatisch auch zur Belastung mit vollstreckbaren Grundpfandrechten berechtigt. Diese Auffassung ist jedoch nicht mehr zeitgemäß: Sie widerspricht der heutigen notariellen Praxis und dem aktuellen Begriffsverständnis.
Trotzdem bleibt sie in der Praxis zu beachten, solange keine einheitliche Rechtsprechung besteht.