OLG Braunschweig, 1. September 2025, 2 W 808/25: Erbbauzinsanpassung kann auch klarstellend ins Grundbuch eingetragen werden
Ein Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig vom 1. September 2025 (Az. 2 W 808/25) befasst sich mit der (sehr praxisrelevanten) Frage, ob die nur klarstellende Eintragung einer Erbbauzinsänderung (kraft Wertsicherungsklausel) als Inhaltsänderung in das Grundbuch eingetragen werden kann.
Die wesentlichen Fakten des Falles lassen sich wie folgt zusammenfassen:
• Ausgangslage: Ein Grundstück war mit einem Erbbaurecht belastet, für das ein Erbbauzins von ursprünglich 1.201,75 € jährlich vereinbart war.
• Wertsicherungsklausel: Der Erbbaurechtsvertrag (§ 14 Nr. 3) sah eine automatische Anpassung des Zinses vor, sobald sich der Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % ändert. Diese Klausel sorgt dafür, dass der reale Wert der Zahlung über die Zeit erhalten bleibt.
• Anpassung und Antrag: Die Grundstückseigentümerin und die Erbbauberechtigten stellten in einer notariellen Urkunde die Anpassung auf 1.783,40 € jährlich fest, bewilligten deren Eintragung und die Eigentümerin beantragte den Vollzug im Grundbuch.
Das zuständige Grundbuchamt reagierte auf diesen Antrag mit einer Zwischenverfügung vom 05.06.2025. Darin stufte es die begehrte Eintragung zwar als „grundsätzlich zulässig“ ein, lehnte sie aber dennoch ab, da es sich um eine „unnötige bzw. überflüssige Eintragung“ handle. Die rechtliche Änderung sei bereits durch die Vertragsklausel wirksam geworden und bedürfe keiner Bestätigung im Grundbuch.
Gegen diese Entscheidung legte die Antragstellerin am 07.07.2025 Beschwerde ein. Sie argumentierte, dass die Eintragung angesichts der extrem langen Restlaufzeit des Erbbaurechts (bis zum 31.12.2103) zu einem erheblichen Mehr an Rechtssicherheit für alle Beteiligten führen würde. Nachdem das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abhalf, legte es die Sache dem OLG Braunschweig zur Entscheidung vor, welches den nun folgenden, wegweisenden Beschluss fasste.
3. Die Entscheidungsgründe des OLG Braunschweig
3.1. Formelle Begründetheit der Beschwerde
In einem ersten Schritt hob das Gericht die Zwischenverfügung des Grundbuchamts bereits aus formellen Gründen auf. Es stellte fest, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine solche Verfügung nach § 18 Abs. 1 S. 1 der Grundbuchordnung (GBO) nicht erfüllt waren.
Der zentrale juristische Punkt hierbei ist, dass eine Zwischenverfügung ein behebbares Eintragungshindernis voraussetzt. Ihr Zweck ist es, dem Antragsteller die Möglichkeit zu geben, einen Mangel zu beseitigen, um die Eintragung doch noch zu ermöglichen. Im vorliegenden Fall hatte das Grundbuchamt jedoch einen unauflöslichen logischen Widerspruch erzeugt: Es lehnte den Antrag inhaltlich ab, weil es die Eintragung für überflüssig hielt, setzte aber zugleich eine Frist zur Behebung eines Hindernisses, das es weder benannte noch als behebbar einstufte. Wie das Gericht zutreffend feststellte, wurde kein behebbares Hindernis festgestellt und folglich auch kein Weg zu dessen Beseitigung aufgezeigt. Die Zwischenverfügung war somit bereits formell fehlerhaft.
3.2. Materielle Begründetheit: Die Zulässigkeit der deklaratorischen Eintragung
Im Kern der Entscheidung steht jedoch die materielle Prüfung, in der das OLG die inhaltliche Zulässigkeit des Antrags bejahte. Hierfür nahm das Gericht eine sorgfältige Abwägung zweier fundamentaler Grundbuchrechtsprinzipien vor.
Zunächst stellte es die juristische Unterscheidung zwischen konstitutiver (rechtserzeugender) und deklaratorischer (rechtsbezeugender) Wirkung einer Grundbucheintragung klar. Die Anpassung des Erbbauzinses tritt bei einer wirksamen Wertsicherungsklausel gemäß § 1105 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 9 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG automatisch ein, sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Sie geschieht, wie das Gericht formuliert, „ohne Zutun des Gläubigers“. Die Eintragung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit der Anpassung also nicht erforderlich; sie hätte lediglich eine klarstellende, deklaratorische Funktion.
Streng genommen liegt also keine Inhaltsänderung der Erbbauzinsreallast vor, weil sich der wertgesicherte Zahlbetrag ohne Weiteres aus der Vereinbarung ergibt. Das Gericht bejahte dennoch eine Möglichkeit der klarstellenden Eintragung. Ausschlaggebend hierfür war, dass a) beim Erbbaurecht ein besondere Bedürfnis für Rechtssicherheit bestehe und b) derartige Eintragungen nicht allzu häufig erfolgen.
Ich halte die Entscheidung für richtig. Der Zweck der Grundbucheintragung besteht ja auch darin, die größtmögliche Belastung erkennbar werden zu lassen. Dieses Ziel ist bei wertgesicherten Reallasten ohnehin geschmälert; wenn man aber von Zeit zu Zeit den wahren Belastungsumfang aktualisiert, kommt man dem Zweck des Grundbuchs bei Eintragung von Belastungen jedenfalls in einem größeren Umfang nahe als wenn man es bei dem uralten Erbbauzins beließe. Ob eine Aktualisierung auch möglich wäre, wenn (wie zuläsigerweise) die Höhe des ursprünglichen Erbbauzinses gar nicht aus der Bewilligung erkennbar wäre, bleibt offen.