BGH, V ZR 162/25: Anspruch auf bauliche Veränderung (Klimasplitgerät) nach § 20 Abs. 3 WEG

Die Kläger sind Mitglieder einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihr Antrag, ihnen ein Klima-Splitgerät auf dem Balkon zu gestatten, blieb in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2023 ohne Mehrheit. Das Amtsgericht wies die Beschlussersetzungsklage ab. Das Landgericht Berlin II ersetzte den Gestattungsbeschluss (Urteil vom 25.07.2025 – 56 S 40/24 WEG) mit Vorgaben zu Gerätetyp, Verkleidung, Betriebsmodus und Kondensat. Die Revision der Gemeinschaft rügte Geräusche, Abluftwärme und Kondensat des Betriebs, das Fehlen einer statischen Berechnung und eine Wertminderung der Nachbarwohnungen.

Der V. Zivilsenat hat die Revision zurückgewiesen. Nach den Leitsätzen liegt eine der Gestattung entgegenstehende Beeinträchtigung vor, wenn sich ein Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann; abzuwägen sind die durch Art. 14 GG geschützten Positionen der nicht einverstandenen wie der bauwilligen Eigentümer. Den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon kann ein Wohnungseigentümer danach grundsätzlich verlangen; bei späterer Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen.

Der Einbau ist wegen der Fassadendurchbohrung eine bauliche Veränderung und unterliegt dem Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG (V ZR 1/24). Zu den privilegierten Maßnahmen des Abs. 2 zählt ein Klimagerät nicht; eine Analogie lehnt der Senat ausdrücklich ab. Der Anspruch folgt daher aus § 20 Abs. 3 WEG. Dessen Schwelle (Beeinträchtigung) sei niedrig anzusetzen, meint eine verbreitete Ansicht – was den übrigen Eigentümern der Sache nach ein Vetorecht gäbe. Das ist „in dieser Allgemeinheit nicht richtig“. Tragend ist zunächst der Wortlaut: § 20 Abs. 3 WEG kennt Beeinträchtigungen, die bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich sind. Eine Regel, wonach die Abwägung zugunsten des Bestandes ausfällt, enthält sie nicht. Auch größere Substanzeingriffe können die Schwelle verfehlen, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Den historischen Einwand der Revision entkräftet der Senat auf dessen eigenem Feld: Der Gesetzgeber wollte zwar die Rechtsprechung zum „Nachteil“ nach § 22 Abs. 1 WEG aF übertragen (BT-Drucks. 19/18791 S. 65). Schon dort waren aber die Interessen des Bauwilligen einzubeziehen, und selbst die Entfernung einer tragenden Wand konnte nachteilsfrei bleiben (BGHZ 146, 241). Die Formel, jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung begründe einen Nachteil, war deshalb bereits im alten Recht missverständlich; an ihr hält der Senat nicht mehr fest. Systematisch ordnet er die Absätze: Abs. 2 ist die speziellere Norm gegenüber dem generalklauselartigen Abs. 3 und sichert dem Bauwilligen bei privilegierten Zwecken den Erfolg; die Sperre des Abs. 4 greift enger als die Schwelle des Abs. 3. Teleologisch trägt der Zweck des WEMoG: Der Gesetzgeber wollte die Anpassung an geänderte Gebrauchsbedürfnisse erleichtern und eine „Versteinerung“ verhindern (BT-Drucks. 19/18791 S. 26) – auch bei Wünschen einzelner Eigentümer. Bei den Immissionen hält der Senat die Maßstäbe von Abs. 3 und Abs. 4 ausdrücklich für nicht identisch, gelangt aber zum selben Ergebnis: Weil Störungen vom Nutzungsverhalten abhängen und auch nach der Gestattung abgewehrt werden können, ist es sachgerecht, die Entwicklung abzuwarten. Anders nur, wenn feststeht, dass das Gerät die Lärmschutzvorgaben nicht einhalten kann. Hier hält das Außengerät mit 49-50 dB(A) den Tagrichtwert reiner Wohngebiete nach Ziff. 6.1 TA Lärm ein; nachts gelten 35 dB(A). Maßgeblich sind ohnehin die im fremden Sondereigentum ankommenden Immissionen und damit die Art der Anbringung – das nächste Schlafzimmerfenster liegt mehrere Meter entfernt. Das Fehlen einer Beeinträchtigung hat der Bauwillige darzulegen; die Gemeinschaft trifft eine sekundäre Last. Eine Wertminderung der Nachbarwohnungen verneint der Senat; die Mobilfunkmast-Entscheidung (V ZR 48/13) passt nicht, weil Klimageräte zunehmend üblich und akzeptiert sind.

Für die Praxis folgt daraus: Wer nach § 20 Abs. 3 WEG klagt, schuldet mehr als das Rechtsschutzziel, nämlich konkrete Angaben zur Bauausführung. Einschränkende Vorgaben kann das Gericht als Minus ausurteilen. Die Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag genügt der Bestimmtheit und setzt Mindeststandards; der Zusatz „oder vergleichbar“ ist unbedenklich und erfasst spätere Geräte gleicher Güte. Eine vorherige statische Berechnung ist bei einer auf zehn Zentimeter begrenzten Durchbohrung entbehrlich. Kosten und Folgekosten trägt der Bauwillige (§ 21 Abs. 1 WEG). Beim Verkauf einer Einheit mit gestatteter baulicher Veränderung gehören die Auflagen des Beschlusses in den Kaufvertrag. Der Erwerber ist darauf hinzuweisen, dass ihn die Gestattung nicht vor Abwehransprüchen wegen des Betriebs schützt und dass ihn Unterhaltungs- und Folgekosten treffen. Die Beschlusssammlung gehört in jede Ankaufsprüfung.

Zur Methodik des Gerichts:

Der Wortlaut trägt mehr, als er auf den ersten Blick hergibt. Der Senat liest aus § 20 Abs. 3 WEG heraus, dass das Gesetz Beeinträchtigungen kennt, die bei geordnetem Zusammenleben unvermeidlich sind. Daraus folgt: Wer eine Regelvermutung zugunsten des Bestandes behauptet, muss sie begründen; die Norm gibt sie nicht her. Das ist ein sauberes Argument aus dem Text, kein bloßer Einstieg.

Der Schwerpunkt liegt aber auf der historischen Auslegung — und hier arbeitet der Senat besonders sorgfältig. Die Revision stützte sich auf die Gesetzesbegründung: Der Gesetzgeber wollte die Nachteilsrechtsprechung zu § 22 Abs. 1 WEG aF übertragen sehen (BT-Drucks. 19/18791 S. 65). Der Senat weicht dem nicht aus. Er gibt den Befund zu und entkräftet ihn auf demselben Feld: Auch im alten Recht waren die Interessen des Bauwilligen einzubeziehen, und auch dort konnte selbst die Entfernung einer tragenden Wand nachteilsfrei bleiben (BGHZ 146, 241). Der Verweis auf die Materialien geht daher ins Leere, weil er auf eine Formel zielt, die die frühere Praxis bereits nicht abbildete. Der Senat verwirft nicht den Willen des Gesetzgebers, sondern eine ungenaue Zusammenfassung der eigenen Judikatur. Methodisch ist das der bessere Weg, und er ist bemerkenswert offen: Der Senat räumt ein, die Formel sei „schon im alten Recht jedenfalls missverständlich“ gewesen.

Die Systematik ordnet anschließend das Verhältnis der Absätze. Abs. 2 ist speziellere Norm gegenüber dem generalklauselartigen Abs. 3; die Sperre des Abs. 4 greift enger als die Erheblichkeitsschwelle des Abs. 3. Damit ist auch der naheliegende Umkehrschluss entschärft: Aus der enumerativen Privilegierung folgt nicht, dass nicht privilegierte Maßnahmen zurückhaltend zu behandeln wären. Der Senat trennt sauber zwischen dem, was der Umkehrschluss trägt (keine Analogie zu Abs. 2), und dem, was er nicht trägt (kein Vorrang des Bestandes im Rahmen von Abs. 3).

Die Teleologie tritt hinzu, trägt aber nicht allein. Der Anti-„Versteinerungs“-Zweck (BT-Drucks. 19/18791 S. 26) ist in den Materialien belegt und wird historisch abgestützt, nicht behauptet.

Die tragende Wertung wird offengelegt und nicht als Methodenzwang verkleidet: Das Modernisierungsinteresse hat Vorrang, das Störungsrisiko wandert in die Nutzungsphase, die Nachbarn müssen dort selbst tätig werden. Der Senat benennt diese Lastenverteilung als gesetzgeberische Entscheidung und begründet sie. Bemerkenswert auch, dass er die Gegenposition ernst nimmt: Die Prüfung nach Abs. 3 sei „ernst zu nehmen“ und könne zur Ablehnung führen — belegt mit einer Parallelentscheidung desselben Senats. Die Aussage ist damit nicht auf ein Ergebnis hin instrumentalisiert.

Die Entscheidung ist begrüßenswert. Revolutionär an der WEG-Reform von 2020 war zunächst nur das einfache Mehrheitserfordernis für bauliche Veränderungen; nun gibt der BGH dem Bauwilligen aber unter erleichterten Voraussetzungen einen Anspruch. Diejenigen, die die Abkehr von dem früheren Rechtszustand jetzt beklagen, seien darauf hingewiesen, dass schon 1951 die Schwelle der baulichen Veränderungen durchaus nicht so eng interpretiert werden sollte wie es später zu § 22 WEG aF geschah.

Die Entscheidung wird sicher auch in andere Bereiche ausstrahlen. Gleichwohl besteht (natürlich) kein Automatismus, wonach jede bauliche Veränderung gestattet werden müsse; und (entscheidend) eigenmächtig Bauenden tritt der BGH in seinen weiteren Entscheidungen robust entgegen.