BFH, Urteil vom 5. November 2025 – II R 9/23: Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Personengesellschaftsbeteiligung durch den Treugeber vom Treuhänder

Zwei Treuhänder hielten Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft – jeder für einen Treugeber. Am 27. Oktober 2017 traten sie ihre Mitgliedschaftsrechte an die Treugeber ab; mit der Genehmigung im November 2017 wurden die Abtretungen wirksam. Damit gingen innerhalb von fünf Jahren 95 % der Anteile auf die Treugeber über. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a GrEStG fest. Das Finanzgericht hielt den Vorgang zwar für steuerbar, sah ihn aber als steuerfrei an, weil es § 6 Abs. 3 GrEStG entsprechend anwandte. Hiergegen wandte sich das Finanzamt mit der Revision.
Die Revision hatte Erfolg. Der Bundesfinanzhof hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Erwerb erfüllt den Tatbestand des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG, und eine Befreiung nach § 6 Abs. 3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 GrEStG kommt nicht in Betracht – auch nicht entsprechend.
Tragend ist die Trennung zweier Betrachtungsweisen. Ob ein „neuer Gesellschafter“ im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG eintritt, beurteilt sich bei einer unmittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes allein zivilrechtlich; wirtschaftliche Gesichtspunkte bleiben außer Betracht. Der Treugeber wird durch den Erwerb erstmals zivilrechtlich Gesellschafter und ist deshalb neuer Gesellschafter. Dass er zuvor über den Treuhandvertrag bei wirtschaftlicher Betrachtung nach § 39 AO mittelbar beteiligt war, ändert nichts: Die wirtschaftliche Zurechnung greift nur bei mittelbaren Änderungen, etwa bei der Begründung eines Treuhandverhältnisses, nicht aber beim dinglichen Anteilsübergang. Insoweit führt der Senat seine ständige Rechtsprechung fort (unter anderem Urteil vom 9. Juli 2014 – II R 49/12; Urteil vom 30. August 2017 – II R 39/15).
Die Befreiung nach § 6 Abs. 3 GrEStG scheitert an der fehlenden Beteiligungsidentität. Die Vorschrift stellt den Grundstückserwerb von einer Gesamthand frei, soweit das Grundstück wegen der gesamthänderischen Verbundenheit trotz Rechtsträgerwechsels im Zurechnungsbereich der §§ 5, 6 GrEStG verbleibt. Daran fehlt es hier. Der Treugeber war vor dem Erwerb nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt; zivilrechtlich gehört allein dem Treuhänder die Beteiligung. Anders als bei mehrstöckigen Personengesellschaften vermittelt das Treuhandverhältnis keine über die Gesellschaft laufende Beteiligung des Treugebers am Gesamthandsvermögen. Die Beteiligung des Treuhänders lässt sich dem Treugeber für Zwecke der §§ 5, 6 GrEStG auch nicht über § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO zurechnen. Für eine Analogie ist kein Raum. Damit überträgt der Senat die zu § 6 GrEStG entwickelten Grundsätze (Urteil vom 12. Januar 2022 – II R 16/20) auf die Auflösung des Treuhandverhältnisses und grenzt diese Konstellation von der mehrstöckigen Beteiligung ab.
Damit verwirft der Senat den tragenden Gedanken der Vorinstanz (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 2. Februar 2023 – 12 K 12074/20, EFG 2023, 1713). Das Finanzgericht hatte die Steuer auf null gesetzt und aus der Systematik argumentiert: Schon der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG rechne dem Treugeber den Anteil über § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 2 AO zu und behandle ihn bis zur Abtretung als mittelbar beteiligt. Wenn aber dieselbe wirtschaftliche Zurechnung die Steuer auslöse, müsse sie folgerichtig auch die Befreiung tragen. Dann bleibe die Beteiligung wirtschaftlich in der Hand des Treugebers, und das Grundstück verlasse den Zurechnungsbereich der §§ 5, 6 GrEStG nicht. Das Finanzgericht setzte auf einen einheitlichen Maßstab: Was belastet, solle auch entlasten. Der Bundesfinanzhof trennt beides. Für die unmittelbare Änderung zählt allein das Zivilrecht; § 39 AO greift nur bei mittelbaren Änderungen. Zivilrechtlich war der Treugeber nie am Gesamthandsvermögen beteiligt – also fehlt die Beteiligungsidentität, und der Gleichlauf von Belastung und Entlastung trägt nicht.
Für die Gestaltungspraxis ist die Entscheidung gewichtig. Wer eine treuhänderisch gehaltene Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft auf den Treugeber zurückführt, löst Grunderwerbsteuer aus, sobald dadurch die maßgebliche Beteiligungsgrenze erreicht wird – ohne die Entlastung des § 6 Abs. 3 GrEStG. Die wirtschaftliche Identität von Treugeber und Treuhänder schützt nicht vor der Steuer. Besonders bei Familien- und Poolstrukturen ist Vorsicht geboten: Die spätere Offenlegung oder Auflösung der Treuhand ist nicht ohne Weiteres steuerneutral möglich. Bei der notariellen Beurkundung von Anteilsabtretungen und bei der Strukturierung von Treuhandmodellen über Grundbesitz sollte die Belastung von Anfang an eingeplant werden. Wer sie vermeiden will, muss früher ansetzen: bei der Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses selbst oder bei der Steuerung der Anteilsübergänge.
Im Ergebnis war die Entscheidung zu erwarten, aus Sicht der Steuerpflichtigen ist sie gleichwohl enttäuschend: Der Ansatz der Vorinstanz war wertungskonform; und es wirkt nicht besonders ehrlich, wenn der BFH so tut, als müsse man die formale Betrachtung durch die Hintertür einführen, wenn er sie gleichzeitig dort aufgibt, wo es für die Finanzverwaltung günstig ist. Manche Kritiker in der Literatur sprechen insoweit von einem Meistbegünstigungsgrundsatz.