BGH bestätigt die Zulässigkeit von Nachbarerbbaurechten
Ich möchte hier eine Entscheidung des BGH vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) vorstellen; diese kann auf der BGH-Webseite im Volltext abgerufen werden und wird sicher in zahlreichen Fachzeitschriften veröffentlicht werden. Der BGH bestätigt höchstrichterlich die Zulässigkeit eines so genannten „Nachbarerbbaurechts“. Dabei handelt es sich (vereinfacht gesprochen) um ein Erbbaurecht, das ein über die Grundstücksgrenze hinaus errichtetes oder zu errichtendes Gebäude betrifft. Es war bis zu dieser Entscheidung sehr umstritten, ob ein solches Erbbaurecht zulässig war; § 1 Abs. 3 ErbbauRG verbietet die Beschränkung eines Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, und die Reichweite dieser Vorschrift war bislang höchstrichterlich ungeklärt – der BGH selbst hatte sich in zwei früheren Entscheidungen kritisch geäußert. Die „Gegner“ des Nachbarerbbaurechts legten § 1 Abs. 3 ErbbauRG streng aus und sahen in einem Nachbarerbbaurecht einen Verstoß gegen das Verbot der „vertikalen“ Beschränkung des Erbbaurechts; außerdem gebe es das Gesamterbbaurecht und daher kein Bedürfnis für ein Nachbarerbbaurecht. Der BGH entscheidet nunmehr gegenteilig: Die Ausdehnung über die Grundstücksgrenze sei keine „Beschränkung“ der Befugnisse des Berechtigten; außerdem berühre ein Nachbarerbbaurecht nicht diejenigen Konfliktlagen, die § 1 Abs. 3 ErbbauRG zu regeln bezwecke. Insgesamt ist die Entscheidung überraschend (die aM war zahlenmäßig stärker), aber sie stärkt die Rechtssicherheit.
Methodisch würde ich die Abwägungen des BGH wie folgt einschätzen:
Die vor der Entscheidung zahlenmäßig häufiger vertretene Gegenansicht sah in einem Nachbarerbbaurecht (also der ausdrücklichen Befugnis, über die Grenze zu bauen) einen Verstoß gegen § 1 Abs. 3 ErbbauRG – danach ist die Beschränkung der Befugnisse des Erbbauberechtigten auf einen Gebäudeteil unzulässig. Hier halte ich die Ausführungen des BGH für richtig, auch wenn der BGH sich insoweit vorsichtig äußert („Wortlaut…spricht eher für die Zulässigkeit..“). Die früher hM arbeitet hier mit einer Unterstellung: Wenn ich die Gestattung erteile, über die Grenze zu bauen, beschränke ich nicht die Ausübungsbefugnis des Erbbauberechtigten, ich erweitere sie. Vielmehr scheint die früher hM auf der Grundlage unausgesprochener Prämissen davon auszugehen, dass eine ungeschriebene Beschränkung sich aus zwingenden Regeln ergebe, was aber, wie der BGH ausführt, nicht zutrifft.
Die historische Auslegung ist eher unergiebig; dennoch widmet der BGH ihr einen größeren Raum. Es liegt auf der Hand, dass § 1 Abs. 3 ErbbauRG in der Tat als Reaktion auf die negativen Erfahrungen mit dem Stockwerkseigentum zurückzuführen ist; dies heißt aber nicht zwangsläufig, dass andere Sachverhalte nicht auch erfasst sein könnten. Aber die abweichende Auffassung kann sich natürlich auch nicht auf diese Anschauung des historischen Gesetzgebers berufen.
Der Umkehrschluss aus § 39 Abs. 3 SachenRBerG war bisher ein stärkeres Argument der früher hM; dieser Schluss ist aber, wie der BGH überzeugend ausführt, natürlich nicht zwingend.
Insgesamt stärkt die Entscheidung die Rechtssicherheit und fügt sich in die Tendenz der jüngeren Rechtsprechung, in „Überbau“-Konstellationen großzügig im Sinne der Rechtssicherheit zu sein, ein.