BGH, Beschluss vom 16. September 2026, V ZB 78/25: Kein § 428 BGB bei Rückauflassungsvormerkung ohne gleichzeitige Berechtigung

BGH, Beschluss vom 16. September 2026, V ZB 78/25

Der Eigentümer eines Grundstücks übertrug dieses mit notariellem Vertrag vom 13. August 2024 und mit Zustimmung seiner Ehefrau auf die gemeinsame Tochter. Die Tochter ist verpflichtet, das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen an den Rückforderungsberechtigten zurückzuübertragen, wenn dieser das Verlangen stellt. Das Rückforderungsrecht sollte dem Veräußerer und seiner Ehefrau „als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB“ zustehen, jedoch mit Maßgaben: Zu Lebzeiten des Veräußerers durfte nur er es geltend machen, mit der Folge der Auflassung an ihn allein. Nach seinem Tod sollte es der Ehefrau zustehen. Über das Recht verfügen durfte nur der Veräußerer, auch zulasten der Ehefrau. Zur Sicherung des bedingten Rückübertragungsanspruchs bewilligte und beantragte die Tochter eine Auflassungsvormerkung zugunsten beider Eltern als Gesamtberechtigte. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, die Beschwerde zum OLG Dresden (Beschluss vom 5. November 2025, 17 W 709/25) blieb erfolglos.

Der V. Zivilsenat wies die Rechtsbeschwerde zurück. Nach seiner Rechtsprechung könne der Auflassungsanspruch von Gesamtgläubigern durch eine einzige Vormerkung gesichert werden; zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes (§ 47 GBO) sei dabei das Gemeinschaftsverhältnis anzugeben. Hier fehle es aber an einer Gesamtgläubigerschaft. Sie setze voraus, dass die Gläubiger zeitgleich Inhaber eines vollwirksamen Anspruchs gegen den Schuldner seien.

Ausgangspunkt sei das formelle Konsensprinzip (§ 19 GBO). Danach prüfe das Grundbuchamt grundsätzlich nicht, ob der gesicherte Anspruch bestehe und die Angaben zum Gemeinschaftsverhältnis stimmten. Es dürfe aber nicht eintragen, wenn sich aus der vorgelegten Urkunde sichere Hinweise ergäben, dass das Grundbuch dadurch unrichtig würde. Das hängt hier an der materiell-rechtlichen Frage, ob Gesamtgläubigerschaft auch bei nur nacheinander bestehender Berechtigung möglich ist. Der Senat verneint das mit der ganz überwiegenden Auffassung. Er stützt sich zuerst auf den Wortlaut: § 428 Satz 1 BGB verlange, dass „mehrere“ zur Leistung berechtigt seien. Solange eine aufschiebende Bedingung noch nicht eingetreten sei (§ 158 Abs. 1 BGB), sei nur ein Gläubiger berechtigt. Hinzu komme der Zweck: § 428 BGB ordne das Außenverhältnis zu mehreren Gläubigern, die dieselbe Leistung jeweils ganz fordern könnten. Das Wahlrecht des Schuldners sei nur eine abdingbare Rechtsfolge, entscheidend sei die Forderungsberechtigung. Entstünden die Forderungen nacheinander, bedürfe es keiner solchen Regelung, denn der Schuldner leiste dann an den jeweils Berechtigten. Der bedingte Schuldbeitritt, den die Rechtsbeschwerde als Parallele anführte, begründe mit Bedingungseintritt eine gleichzeitige Schuld und keinen Schuldnerwechsel. Methodisch trägt der Senat die Entscheidung über Wortlaut und Zweck. Er legt § 428 BGB aus und bildet das Recht nicht fort.

Die Vertragsauslegung des Beschwerdegerichts prüft der Senat uneingeschränkt, weil es sich um eine typische, überregional verwendete Gestaltung handele. Belege seien ein Handbuch-Formulierungsvorschlag und Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte. Trotz der Bezeichnung als „Gesamtberechtigte“ solle das Forderungsrecht nach dem Gesamtkontext gerade nicht gleichzeitig bestehen. Die Regelung betreffe auch das Verhältnis zur Tochter und nicht nur das Innenverhältnis der Eltern. Der Senat lässt erkennen, dass eine auf das Innenverhältnis beschränkte Abrede denkbar wäre, entnimmt sie dem Vertrag aber nicht. Die Rechtsprechung zum Fortbestand der Vormerkung nach dem Tod eines Gesamtgläubigers (V ZB 112/11) sei mangels Gesamtgläubigerschaft nicht anwendbar. Den Antrag könne man auch nicht als Antrag auf Sicherung eines Anspruchs des Veräußerers verstehen, der aufschiebend bedingt durch seinen Tod an die Ehefrau vorausabgetreten sei, denn an den gestellten Antrag sei das Grundbuchamt gebunden (§ 13 GBO).

Für die Praxis trifft der Beschluss eine verbreitete Klausel im Überlassungsvertrag: Rückforderungsrecht für beide Ehegatten als Gesamtberechtigte, Alleinbefugnis des Veräußerers, Nachrücken des Überlebenden. Eine gemeinsame Vormerkung ist dafür nicht eintragbar. Sicher ist nur eine echte Gesamtberechtigung mit zeitgleich wirksamen Ansprüchen beider. Denkbar sind die vom Senat erwähnte Vormerkung für den Veräußerer mit bedingter Vorausabtretung an die Ehefrau oder eine ausdrücklich auf das Innenverhältnis beschränkte Alleinbefugnis; beides hat der Senat nicht entschieden. Der Antrag muss jeweils genau dem Gewollten entsprechen. Bereits beurkundete Klauseln sind zu überprüfen. Zur schuldrechtlichen Wirksamkeit der Klausel verhält sich der Beschluss nicht.

Stellungnahme zur Methodik

Der Senat trägt die Entscheidung mit Wortlaut und Zweck von § 428 Satz 1 BGB. Er legt die Norm aus und bildet das Recht nicht fort. Eine Analogie prüft er nicht, auch nicht ausdrücklich eine planwidrige Lücke.
Das Argument ist vertretbar, aber nicht zwingend. „Mehrere zur Leistung berechtigt“ lässt sich auf die zeitgleiche Berechtigung beziehen. Ein aufschiebend bedingtes Recht ist aber schon vor Bedingungseintritt ein bestehendes Recht, das die §§ 160, 161 BGB in der Schwebezeit schützen. Der Senat setzt „berechtigt“ mit „vollwirksam berechtigt“ gleich.

Auch systematische Argumente werden bemüht. § 158 Abs. 1 BGB wird herangezogen, trägt aber nur die Feststellung, dass das Recht noch nicht wirksam ist. Die Hinweise auf § 430 BGB und auf die Abdingbarkeit des Wahlrechts des Schuldners sind richtig, klären aber nicht, was die Parteien im Außenverhältnis gestalten dürfen.

Historisch. Der Beschluss zieht keine Materialien zu § 428 BGB heran. Ob sie zu nacheinander entstehenden Forderungen etwas hergeben, bleibt offen. Eine bewusste Ausklammerung des Gesetzgebers lässt sich daher weder annehmen noch ausschließen.
Wie meist ist der Normzweck entscheidend: Ein Außenverhältnis, in dem der Schuldner nur einmal leisten dürfe, müsse nur geordnet werden, wenn mehrere zugleich fordern könnten. Es ist allerdings zirkelverdächtig, denn das Regelungsbedürfnis wird aus der Gleichzeitigkeit abgeleitet, die erst zu begründen war. Die Gegenansicht beruft sich auf die Vertragsfreiheit. Der Senat antwortet mit der Legaldefinition. Warum das Schuldrecht eine solche Konstruktion nicht als eigene Gestaltung zulässt, sagt er nicht.

Konsequenzen für die Praxis: Der Gestaltungswunsch hätte jedenfalls mit einer Vormerkung gelöst werden können (bei dieser kann nach umstrittener Ansicht die bedingte Abtretung des gesicherten Anspruchs vermerkt werden). Ob eine ausdrücklich auf das Innenverhältnis beschränkte Alleinbefugnis eine Gesamtgläubigerschaft trägt, ist etwas unklar. Die Entscheidung sollte einen Anlass bieten, auch in anderen Fällen die Anwendbarkeit des § 428 BGB stärker zu konturieren; dabei ist von zentraler Bedeutung, welche Funktion die Offenlegung des Berechtigungsverhältnisses nach § 47 Abs. 1 GBO überhaupt hat.