OLG Hamm, Teilurteil vom 3.8.2026, Az. 22 U 84/25: „Baureife“ im Grundstückskaufvertrag nach Abbruch der Altbebauung

Eine Stadt in Nordrhein-Westfalen wollte auf einer Fläche von 3.865 m² ein Pflegeheimprojekt ermöglichen. Vorab vereinbarten die Parteien, dass die Stadt die Altbebauung auf eigene Rechnung abbrechen lässt und der Käufer sich später mit 165.000 Euro beteiligt. Im notariellen Kaufvertrag vom 17.12.2018 (Kaufpreis 444.475 Euro) sagte die Stadt in § 9 zu, die Fläche unbebaut und „baureif“ zu übergeben. In § 10 hieß es, schadstoffhaltige Materialien seien ordnungsgemäß entsorgt und die Hohlräume verdichtet und bebauungsfähig hergestellt worden. Der Käufer verpflichtete sich zu zeitnahem Baubeginn. Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss war vereinbart. Gutachten ergaben später, dass der Boden teils der Einbauklasse Z1.2 oder Z2 statt Z0 entsprach, was den Festsetzungen des geänderten Bebauungsplans widersprach, und dass die verfüllten Hohlräume nicht tragfähig waren. Der Käufer ließ den Baugrund für rund 467.000 Euro verbessern und verlangte 217.781,73 Euro von der Stadt. Das Landgericht Dortmund wies die Klage ab.

Das Oberlandesgericht hielt den Zahlungsanspruch aus §§ 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 S. 1 BGB a.F., 280, 281 BGB dem Grunde nach für gerechtfertigt, erließ ein Grundurteil nach § 304 ZPO und verwies die Sache zur Höhe nach § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO an das Landgericht zurück. Der Feststellungsantrag blieb mangels Feststellungsinteresse erfolglos. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Der Senat legt §§ 9 und 10 nach §§ 133, 157 BGB als Beschaffenheitsvereinbarung aus. Der Begriff „Baureife“ ist nicht definiert. Der Wortlaut führt über die Bewertungsvorschriften (§ 73 BewG a.F., § 5 Abs. 4 ImmoWertV a.F.) zur Nutzbarkeit nach öffentlichem Recht, also nach dem geänderten Bebauungsplan. Die Systematik stützt das: Wegen der kurzfristigen Bauverpflichtung durfte der Käufer erwarten, ohne vorherige Baugrundverbesserung bauen zu können. Entscheidend sind Entstehungsgeschichte und Zweck. Der Käufer hatte den Abbruchkostenanteil gezahlt, um das Risiko des Abbruchs nicht zu tragen. Ergänzend zieht der Senat das eigene Leistungsverzeichnis der Stadt heran (Füllboden Z0, Proctordichte 98 %, Lastplattenversuche) und den Grundsatz von Treu und Glauben, weil die Stadt als Planungsträgerin besonders sachkundig war. Dass die Baureife erst durch die Planänderung eintreten sollte, schadet nicht: Vereinbart war die schon bei Übergabe vorhandene Bodenqualität, nicht die bloße Erwartung künftiger Bebaubarkeit (BGH V ZR 183/75). § 442 BGB greift nicht, weil der Vertrag auf die Planänderung ausgerichtet war. Die Tragfähigkeitszusage beschränkt der Senat auf die verfüllten Hohlräume, weil § 10 nur diese nennt und gegenüber § 9 spezieller ist.

Der allgemeine Haftungsausschluss erfasst Mängel aus dem Fehlen vereinbarter Beschaffenheit im Regelfall nicht (BGH V ZR 274/16). Zudem handelte die Stadt arglistig im Sinne des § 444 BGB: Das Wissen ihres Bauleiters um die misslungene Verdichtung und den eingebauten Bestandsboden wird ihr nach § 166 Abs. 1 BGB analog zugerechnet. Ein in der Verhandlung erklärtes Zugeständnis wirkt nach § 288 ZPO bindend, der Widerruf scheiterte an § 290 ZPO. Eine Nachfristsetzung war nach § 281 Abs. 2 Var. 2 BGB entbehrlich, Verjährung durch Verhandlungen nach § 203 BGB gehemmt. Die E-Mail des Baudezernenten zur Kostenbeteiligung bindet die Stadt mangels Schriftform nach § 64 GO NRW nicht.

Für das weitere Verfahren gibt der Senat dem Landgericht mit: Bei der Frage, welcher Herstellungsaufwand erforderlich war, ist die Lage des Geschädigten zu berücksichtigen (subjektbezogene Schadensbetrachtung, BGH VI ZR 239/22). Wie im Werkvertragsrecht genügt es, dass der sachkundig beratene Käufer vertretbare Maßnahmen gewählt hat; die Grundsätze übertragen die Richter wegen der Inhaltsgleichheit des Schadensersatzes statt der Leistung auf das Kaufrecht (BGH V ZR 198/11). Die zweijährige Verjährung nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB begann mit der Übergabe am 4.1.2019. Verhandlungen über Gutachten, Gesprächsvermerke und Kostenaufstellungen hemmten sie, ohne dass die Stadt ein Ende der Verhandlungen dargelegt hätte. Dem Käufer hilft die weite Auslegung des Verhandlungsbegriffs: Jeder Meinungsaustausch genügt, solange der Gläubiger nicht von einer endgültigen Ablehnung ausgehen muss.

Für die Praxis gilt: Zusagen wie „baureif“ oder „bebauungsfähig“ sollten nicht allein stehen. Der Urkundentext muss den Bodenzustand beschreiben (Einbauklasse, Verdichtungsnachweis, betroffene Teilflächen) und klarstellen, ob und wie weit der Haftungsausschluss gilt. Wer Altbebauung vor dem Verkauf entfernen lässt, sollte Abweichungen von der eigenen Ausschreibung offenlegen. In diesem Kontext ist es manchmal auch sinnvoll, die Reichweite einer ggf. übernommenen Abrißverpflichtung klar zu regeln.

Methodisch ist die Entscheidung sorgfältig begründet. Der Senat gliedert nach Wortlaut, Systematik, Entstehungsgeschichte und Zweck, letztlich alles bei §§ 133, 157 BGB anerkannten Kriterien. Das Ergebnis tragen aber die Teleologie und die historisch-genetische Auslegung: Vorverhandlungen, Zeugenaussagen, Kostenbeteiligung und das eigene Leistungsverzeichnis der Stadt. Der Wortlaut dient nur als Einstieg.
Beim Wortlautargument ist der Senat etwas zirkulär: Der Senat nennt den Wortlaut „eindeutig“ und räumt im selben Absatz ein, dass „Baureife“ nicht definiert und auslegungsbedürftig ist. Der Rückgriff auf § 73 BewG a.F. und § 5 Abs. 4 ImmoWertV a.F. (jetzt § 3 Abs. 4 ImmoWertV) ist systematisch dünn, denn diese Normen definierten Baureife für Bewertungszwecke und sagen nichts über eine vertragliche Gewähr für den Baugrund. Dass Baureife den Bodenzustand einschließt, folgt aus dem Zweck, nicht aus dem Wortlaut.
Die tragende Wertung liegt in der Doppelrolle der Stadt als Verkäuferin und Trägerin der Bauleitplanung. Sie wird nur beiläufig als Sachkunde unter Treu und Glauben angesprochen. Wer den Abbruch selbst steuert, trägt das Risiko des Untergrunds. Verallgemeinerbar ist die Entscheidung nur eingeschränkt, weil sie stark von Beweisaufnahme und Vorgeschichte lebt.