BGH, Urteil vom 20. Mai 2026 – VIII ZR 46/25: Grenzen der Kostenumlage beim Wechsel von Mieter-Eigenversorgung auf Wärmecontracting

Die Beklagten mieteten eine Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Sämtliche Wohnungen waren mit von den Mietern selbst betriebenen elektrischen Nachtspeicherheizungen ausgestattet; eine Umlagevereinbarung über Wärme- oder Warmwasserkosten enthielt der Mietvertrag aus dem Jahr 1971 nicht — die einschlägige Klausel zu Sammelheizung und Warmwasserversorgung war ausdrücklich gestrichen worden. Im Jahr 2015 ließ die Klägerin die Einzelheizungen durch eine zentrale Anlage ersetzen, die eine Wärmelieferantin auf eigene Kosten errichtete und im Wege des Contractings betrieb. Mit Schreiben vom 23. Juni 2015 teilte die Hausverwaltung den Beklagten mit, sie seien an die neue Versorgung angeschlossen, und forderte monatliche Heizkostenvorauszahlungen von 100 Euro, die die Beklagten in der Folge leisteten. Für die Jahre 2017 bis 2020 wich der Abrechnungssaldo zulasten der Beklagten um insgesamt rund 1.262 Euro von den geleisteten Vorauszahlungen ab. Die Klägerin klagte diesen Betrag ein; das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück. In der Höhe der umlagefähigen Wärmekosten kann jedenfalls der Anteil beansprucht werden, der auch bei einer Eigenversorgung durch die Vermieterin nach § 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV aF angefallen wäre; ob die volle Contractingvergütung einschließlich kalkulatorischer Kosten nach § 7 Abs. 4, § 8 Abs. 4 HeizkostenV umgelegt werden kann, bedarf weiterer tatrichterlicher Feststellung.
Der Senat verneint zunächst die unmittelbare Anwendbarkeit des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Norm setzt voraus, dass der Mieter die Wärmekosten bereits zum Zeitpunkt der Umstellung als Betriebskosten nach § 556 BGB trägt. Daran fehlt es, wenn die Mieter ihre Wohnungen zuvor auf eigene Kosten über Einzelöfen beheizten und der Vermieterin gegenüber keinerlei Betriebskosten für Wärme schuldeten. Eine analoge Anwendung scheidet gleichfalls aus, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt. Die Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zeigen, dass der Gesetzgeber zwar einen einheitlichen Rechtsrahmen für Umstellungen im laufenden Mietverhältnis schaffen wollte, dabei aber ausdrücklich an eine bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters anknüpfte. Er war sich bewusst, dass Fälle ohne Umlagevereinbarung existieren, und hat diese — in der Erwartung, sie seien in der Praxis selten — bewusst ausgeklammert. Eine entsprechende Anwendung ist daher gesetzgeberisch ausgeschlossen, nicht bloß übersehen.
Das Berufungsgericht hatte die Kostenpflicht auf ergänzende Vertragsauslegung gestützt und eine Regelungslücke angenommen, weil die Parteien 1971 die spätere Umstellung nicht bedacht hätten. Der BGH tritt dem entgegen: Eine ergänzende Auslegung setzt eine fortbestehende Regelungslücke voraus; daran fehlt es, weil die Parteien sich nach dem Schreiben der Hausverwaltung vom 23. Juni 2015 und den nachfolgenden Vorauszahlungen der Beklagten stillschweigend zumindest auf die Umlage des Kostenanteils geeinigt haben, der auch bei vermieterseitiger Eigenversorgung umlagefähig gewesen wäre. Ob das Angebot der Hausverwaltung aus Sicht eines objektiven Empfängers auch die vollen Contractingkosten einschließlich kalkulatorischer Positionen erfasste und ob die Beklagten dieses erweiterte Angebot durch Aufnahme der Vorauszahlungen annahmen, hat das Berufungsgericht bisher offengelassen — dies muss es nun nachholen, gegebenenfalls nach ergänzendem Parteivortrag und unter Heranziehung der gesamten Umstellungskorrespondenz.
Das Urteil schärft die Grenzen des § 556c BGB und klärt zugleich die Voraussetzungen stillschweigender Änderungen von Betriebskostenumlagevereinbarungen nach dem Senatsurteil vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 36/14). Für die Praxis folgt daraus: Vermieter, die eine Mieter-Eigenversorgung auf Wärmecontracting umstellen, können die Kosten nur dann vollständig umlegen, wenn entweder eine ausdrückliche Vereinbarung vorliegt oder aus den Umständen der Umstellung — insbesondere Art und Inhalt der Ankündigungsschreiben — zweifelsfrei hervorgeht, dass auch die kalkulatorischen Bestandteile der Contractingvergütung Gegenstand der konkludenten Einigung waren.

Methodisch ist die BGH-Entscheidung insgesamt wohl überzeugend. Der Wortlaut des § 556c BGB ist klar, für eine Analogie fehlt es an der notwendigen Regelungslücke. Daher war eine Änderung des Mietvertrages notwendig, die der BGH hier durch konkludentes Handeln bejahte. Wäre das nicht der Fall gewesen, wäre wohl nur eine ergänzende Vertragsauslegung möglich gewesen.