OLG Naumburg (Sachsen-Anhalt): Ausnahmen von Voreintragungspflicht GbR im Grundbuchverfahren sind restriktiv zu handhaben

Von Dr. Stefan Heinze | 25. Oktober 2025

OLG Naumburg: Restriktive Auslegung der MoPeG-Übergangsvorschrift bei GbR-Veräußerung (Art. 229 § 21 EGBGB)

Voreintragung der GbR ins Gesellschaftsregister: Wann greift die Ausnahme?

Das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg hat mit Beschluss vom 28. Februar 2025 (Az.: 12 Wx 52/24) eine wichtige Entscheidung zur Übergangsvorschrift des MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) getroffen. Die Entscheidung klärt den restriktiven Anwendungsbereich von Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB und verschärft damit die Anforderungen an die Eigentumsumschreibung von GbR-Grundbesitz nach dem Stichtag.

 

Der Kern des Problems: Vormerkung vs. Voreintragungspflicht

 

Nach Inkrafttreten des MoPeG (zum 1. Januar 2024) gilt grundsätzlich der Voreintragungsgrundsatz für die Grundbuchberichtigung nach § 47 Abs. 2 GBO. Das bedeutet: Bevor ein Recht einer eingetragenen GbR (eGbR) im Grundbuch eingetragen werden kann, muss die Gesellschaft selbst im Gesellschaftsregister eingetragen sein.

Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB enthält eine Ausnahmeregelung von diesem Grundsatz. Das OLG Naumburg musste die Frage beantworten, ob diese Ausnahme bei einer veräußernden GbR Anwendung findet, wenn zugunsten des Erwerbers bereits vor dem Stichtag eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde.

 

Sachverhalt: GbR-Verkauf vor MoPeG, Umschreibung danach

 

  1. Veräußerung und Vormerkung (vor 01.01.2024): Eine GbR, deren Gesellschafter noch im Grundbuch eingetragen waren (keine eGbR), verkaufte Grundbesitz. Am 13. Oktober 2023 wurde zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
  2. Antrag auf Umschreibung (nach 01.01.2024): Nach dem Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 wurde der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt.

Der Erwerber argumentierte, die Ausnahmevorschrift (Abs. 4) müsse greifen, da die Vormerkung bereits vor dem Stichtag eingetragen war.

 

Restriktive OLG-Interpretation: Die Ausnahme ist eng gefasst

 

Das OLG Naumburg wies diese weite Auslegung zurück und stellte klar, dass die Ausnahme des Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB nicht generell den Abs. 1 außer Kraft setzt.

Der Gesetzestext des Abs. 4 ordnet lediglich die Fortgeltung der alten Fassung von § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO an. Das Gericht argumentierte:

  1. Wortlaut und Systematik: Die Formulierung begrenzt die Ausnahmen explizit auf die genannten Vorschriften.
  2. Veräußernde vs. Erwerbende GbR: § 47 Abs. 2 GBO a.F. regelte die Eintragung einer erwerbenden GbR. Die Vorschrift war nicht auf die veräußernde GbR zugeschnitten, deren Gesellschafter bereits eingetragen sind.
  3. Gesetzeszweck: Die Gesetzesbegründung zielte darauf ab, den Erwerb von Grundstücken durch GbRs zu erleichtern, nicht aber notwendigerweise die Veräußerung aus dem Altbestand zu erleichtern, da hier der Registrierungszwang zur Bereinigung des Grundbuchs dienen soll.

Daher ist nach Auffassung des OLG Naumburg die Ausnahme für die veräußernde GbR in diesem Kontext nicht anwendbar. Die GbR muss demnach die Voreintragung ins Gesellschaftsregister nachholen, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgen kann.

Bewertung

Die Entscheidung des OLG Naumburg vom 28.02.2025 bestätigt eine strikte Anwendung des MoPeG-Voreintragungsgrundsatzes bei der Veräußerung von GbR-Grundbesitz, selbst wenn eine Vormerkung vor dem 1. Januar 2024 eingetragen wurde.

Ich halte diese Entscheidung für zutreffend. Dabei ist die Argumentation des Gerichts nicht ganz zweifelsfrei, denn die in Abs. 4 angeführte Anwendbarkeit von § 899a BGB macht in reinen Erwerbsfällen nur wenig Sinn (dort ist ja eine GbR noch nicht eingetragen). Der Gesetzgeber muss eigentlich auch Veräußerungsfälle im Blick gehabt haben. Dennoch ist die Argumentation des OLG Naumburg auch hier vertretbar, und die Fortgeltung von § 899a BGB auch bei Registrierungszwang nicht funktionslos (Gewährleistung des gutgläubigen Erwerbs).
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