Eine Stadt in Nordrhein-Westfalen wollte auf einer Fl\u00e4che von 3.865 m\u00b2 ein Pflegeheimprojekt erm\u00f6glichen. Vorab vereinbarten die Parteien, dass die Stadt die Altbebauung auf eigene Rechnung abbrechen l\u00e4sst und der K\u00e4ufer sich sp\u00e4ter mit 165.000 Euro beteiligt. Im notariellen Kaufvertrag vom 17.12.2018 (Kaufpreis 444.475 Euro) sagte die Stadt in \u00a7 9 zu, die Fl\u00e4che unbebaut und \u201ebaureif\u201c zu \u00fcbergeben. In \u00a7 10 hie\u00df es, schadstoffhaltige Materialien seien ordnungsgem\u00e4\u00df entsorgt und die Hohlr\u00e4ume verdichtet und bebauungsf\u00e4hig hergestellt worden. Der K\u00e4ufer verpflichtete sich zu zeitnahem Baubeginn. Ein allgemeiner Gew\u00e4hrleistungsausschluss war vereinbart. Gutachten ergaben sp\u00e4ter, dass der Boden teils der Einbauklasse Z1.2 oder Z2 statt Z0 entsprach, was den Festsetzungen des ge\u00e4nderten Bebauungsplans widersprach, und dass die verf\u00fcllten Hohlr\u00e4ume nicht tragf\u00e4hig waren. Der K\u00e4ufer lie\u00df den Baugrund f\u00fcr rund 467.000 Euro verbessern und verlangte 217.781,73 Euro von der Stadt. Das Landgericht Dortmund wies die Klage ab.<\/p>\n
Das Oberlandesgericht hielt den Zahlungsanspruch aus \u00a7\u00a7 437 Nr. 3, 434 Abs. 1 S. 1 BGB a.F., 280, 281 BGB dem Grunde nach f\u00fcr gerechtfertigt, erlie\u00df ein Grundurteil nach \u00a7 304 ZPO und verwies die Sache zur H\u00f6he nach \u00a7 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO an das Landgericht zur\u00fcck. Der Feststellungsantrag blieb mangels Feststellungsinteresse erfolglos. Die Revision wurde nicht zugelassen.<\/p>\n
Der Senat legt \u00a7\u00a7 9 und 10 nach \u00a7\u00a7 133, 157 BGB als Beschaffenheitsvereinbarung aus. Der Begriff \u201eBaureife\u201c ist nicht definiert. Der Wortlaut f\u00fchrt \u00fcber die Bewertungsvorschriften (\u00a7 73 BewG a.F., \u00a7 5 Abs. 4 ImmoWertV a.F.) zur Nutzbarkeit nach \u00f6ffentlichem Recht, also nach dem ge\u00e4nderten Bebauungsplan. Die Systematik st\u00fctzt das: Wegen der kurzfristigen Bauverpflichtung durfte der K\u00e4ufer erwarten, ohne vorherige Baugrundverbesserung bauen zu k\u00f6nnen. Entscheidend sind Entstehungsgeschichte und Zweck. Der K\u00e4ufer hatte den Abbruchkostenanteil gezahlt, um das Risiko des Abbruchs nicht zu tragen. Erg\u00e4nzend zieht der Senat das eigene Leistungsverzeichnis der Stadt heran (F\u00fcllboden Z0, Proctordichte 98 %, Lastplattenversuche) und den Grundsatz von Treu und Glauben, weil die Stadt als Planungstr\u00e4gerin besonders sachkundig war. Dass die Baureife erst durch die Plan\u00e4nderung eintreten sollte, schadet nicht: Vereinbart war die schon bei \u00dcbergabe vorhandene Bodenqualit\u00e4t, nicht die blo\u00dfe Erwartung k\u00fcnftiger Bebaubarkeit (BGH V ZR 183\/75). \u00a7 442 BGB greift nicht, weil der Vertrag auf die Plan\u00e4nderung ausgerichtet war. Die Tragf\u00e4higkeitszusage beschr\u00e4nkt der Senat auf die verf\u00fcllten Hohlr\u00e4ume, weil \u00a7 10 nur diese nennt und gegen\u00fcber \u00a7 9 spezieller ist.<\/p>\n
Der allgemeine Haftungsausschluss erfasst M\u00e4ngel aus dem Fehlen vereinbarter Beschaffenheit im Regelfall nicht (BGH V ZR 274\/16). Zudem handelte die Stadt arglistig im Sinne des \u00a7 444 BGB: Das Wissen ihres Bauleiters um die misslungene Verdichtung und den eingebauten Bestandsboden wird ihr nach \u00a7 166 Abs. 1 BGB analog zugerechnet. Ein in der Verhandlung erkl\u00e4rtes Zugest\u00e4ndnis wirkt nach \u00a7 288 ZPO bindend, der Widerruf scheiterte an \u00a7 290 ZPO. Eine Nachfristsetzung war nach \u00a7 281 Abs. 2 Var. 2 BGB entbehrlich, Verj\u00e4hrung durch Verhandlungen nach \u00a7 203 BGB gehemmt. Die E-Mail des Baudezernenten zur Kostenbeteiligung bindet die Stadt mangels Schriftform nach \u00a7 64 GO NRW nicht.<\/p>\n
F\u00fcr das weitere Verfahren gibt der Senat dem Landgericht mit: Bei der Frage, welcher Herstellungsaufwand erforderlich war, ist die Lage des Gesch\u00e4digten zu ber\u00fccksichtigen (subjektbezogene Schadensbetrachtung, BGH VI ZR 239\/22). Wie im Werkvertragsrecht gen\u00fcgt es, dass der sachkundig beratene K\u00e4ufer vertretbare Ma\u00dfnahmen gew\u00e4hlt hat; die Grunds\u00e4tze \u00fcbertragen die Richter wegen der Inhaltsgleichheit des Schadensersatzes statt der Leistung auf das Kaufrecht (BGH V ZR 198\/11). Die zweij\u00e4hrige Verj\u00e4hrung nach \u00a7 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB begann mit der \u00dcbergabe am 4.1.2019. Verhandlungen \u00fcber Gutachten, Gespr\u00e4chsvermerke und Kostenaufstellungen hemmten sie, ohne dass die Stadt ein Ende der Verhandlungen dargelegt h\u00e4tte. Dem K\u00e4ufer hilft die weite Auslegung des Verhandlungsbegriffs: Jeder Meinungsaustausch gen\u00fcgt, solange der Gl\u00e4ubiger nicht von einer endg\u00fcltigen Ablehnung ausgehen muss.<\/p>\n
F\u00fcr die Praxis gilt: Zusagen wie \u201ebaureif\u201c oder \u201ebebauungsf\u00e4hig\u201c sollten nicht allein stehen. Der Urkundentext muss den Bodenzustand beschreiben (Einbauklasse, Verdichtungsnachweis, betroffene Teilfl\u00e4chen) und klarstellen, ob und wie weit der Haftungsausschluss gilt. Wer Altbebauung vor dem Verkauf entfernen l\u00e4sst, sollte Abweichungen von der eigenen Ausschreibung offenlegen. In diesem Kontext ist es manchmal auch sinnvoll, die Reichweite einer ggf. \u00fcbernommenen Abri\u00dfverpflichtung klar zu regeln.<\/p>\n
Methodisch ist die Entscheidung sorgf\u00e4ltig begr\u00fcndet. Der Senat gliedert nach Wortlaut, Systematik, Entstehungsgeschichte und Zweck, letztlich alles bei \u00a7\u00a7 133, 157 BGB anerkannten Kriterien. Das Ergebnis tragen aber die Teleologie und die historisch-genetische Auslegung: Vorverhandlungen, Zeugenaussagen, Kostenbeteiligung und das eigene Leistungsverzeichnis der Stadt. Der Wortlaut dient nur als Einstieg.
\nBeim Wortlautargument ist der Senat etwas zirkul\u00e4r: Der Senat nennt den Wortlaut \u201eeindeutig\u201c und r\u00e4umt im selben Absatz ein, dass \u201eBaureife\u201c nicht definiert und auslegungsbed\u00fcrftig ist. Der R\u00fcckgriff auf \u00a7 73 BewG a.F. und \u00a7 5 Abs. 4 ImmoWertV a.F. (jetzt \u00a7 3 Abs. 4 ImmoWertV) ist systematisch d\u00fcnn, denn diese Normen definierten Baureife f\u00fcr Bewertungszwecke und sagen nichts \u00fcber eine vertragliche Gew\u00e4hr f\u00fcr den Baugrund. Dass Baureife den Bodenzustand einschlie\u00dft, folgt aus dem Zweck, nicht aus dem Wortlaut.
\nDie tragende Wertung liegt in der Doppelrolle der Stadt als Verk\u00e4uferin und Tr\u00e4gerin der Bauleitplanung. Sie wird nur beil\u00e4ufig als Sachkunde unter Treu und Glauben angesprochen. Wer den Abbruch selbst steuert, tr\u00e4gt das Risiko des Untergrunds. Verallgemeinerbar ist die Entscheidung nur eingeschr\u00e4nkt, weil sie stark von Beweisaufnahme und Vorgeschichte lebt.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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